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Vendite all’asta: prevista solo un’imposta fissa di 200 euro per chi acquista gli immobili

29/04/2016

Nuove disposizione per la compravendita all'asta.

La legge 8 aprile 2016, n. 49, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 87 del 14 aprile 2016, in vigore dal 15 aprile 2016, ha convertito in legge, con modificazioni, il decreto-legge 14 febbraio 2016, n. 18.
Il suddetto decreto all’art. 16 prevedeva che, a decorrere dalla data di sua entrata in vigore (16 febbraio 2016) e fino al 31 dicembre 2016, i trasferimenti di immobili attuati mediante decreto del giudice delle esecuzioni, in esito ad una procedura di espropriazione forzata ai sensi degli artt. 555 ss. c.p.c., nonché i trasferimenti immobiliari attuati in sede fallimentare ai sensi dell’art. 107 della legge fallimentare, fossero soggetti alle imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale nella misura di 200 euro ciascuna.

La condizione per l’applicabilità delle imposte in misura fissa prevista dall’originario testo dell’art. 16 è che “l’acquirente dichiari che intende trasferirli entro due anni”. E nell’ipotesi in cui il ritrasferimento non avvenga nel biennio le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria, unitamente agli interessi di mora e ad una sanzione amministrativa del 30 per cento. L’art. 16 si preoccupava, inoltre, di precisare che dalla scadenza del biennio decorre il termine per l’azione dell’amministrazione finanziaria volta a recuperare le imposte ordinarie; termine la cui disciplina, in assenza di ulteriori specificazioni, deve rinvenirsi nell’art. 76 dl D.P.R. n. 131/1986.

Il testo originario dell’art. 16 non recava limitazioni né in ordine alla qualità dei soggetti (persone fisiche o giuridiche, privati o esercenti imprese, arti o professioni) né in ordine alla tipologia di immobili.
La legge di conversione modifica l’art. 16 citato, da un lato limitando la norma sopra descritta ai soli acquisti effettuati da soggetti che svolgono attività di impresa, da un altro lato aggiungendo una specifica previsione (comma 2-bis) relativa agli acquisti – nell’ambito delle procedure indicate al comma 1 - da parte di “privati”, soggetti alle imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale (nella misura di 200 euro ciascuna) se in presenza delle condizioni di cui alla Nota II-bis all’art. 1 della tariffa parte prima del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131; Nota II-bis richiamata espressamente anche con riguardo alla disciplina della decadenza.

Il richiamo alle condizioni previste per la concessione delle cd. agevolazioni "prima casa" comporta evidentemente che oggetto del trasferimento di cui al nuovo comma 2-bis debba essere un’abitazione (e/o sue pertinenze, nei limiti prescritti dalla suddetta nota II-bis), con l’esclusione delle abitazioni di categoria catastale A1, A8 e A9. Infatti, benché l’eccezione riferita a queste ultime sia espressamente contenuta nel testo del secondo periodo dell’art. 1 della tariffa cit. (non richiamato dal nuovo comma 2-bis), la limitazione oggettiva di cui alla Nota II-bis alle “case di abitazione non di lusso” deve essere sistematicamente intesa come riferita a quelle di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9 (v. Agenzia delle entrate circ. n. 2/E del 21 febbraio 2014, n. 31/E del 30 dicembre 2014).

Il nuovo testo dell’art. 16, coordinato con le modifiche apportate dalla legge di conversione, è il seguente:
“1. Gli atti e i provvedimenti recanti il trasferimento della proprietà o di diritti reali su beni immobili emessi, a favore di soggetti che svolgono attività d'impresa, nell'ambito di una procedura giudiziaria di espropriazione immobiliare di cui al libro III, titolo II, capo IV, del codice di procedura civile, ovvero di una procedura di vendita di cui all'articolo 107 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, sono assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna a condizione che l'acquirente dichiari che intende trasferirli entro due anni.
2. Ove non si realizzi la condizione del ritrasferimento entro il biennio, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria e si applica una sanzione amministrativa del 30 per cento oltre agli interessi di mora di cui all'articolo 55, comma 4, del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131. Dalla scadenza del biennio decorre il termine per il recupero delle imposte ordinarie da parte dell'amministrazione finanziaria.
2-bis. Gli atti e i provvedimenti di cui al comma 1 emessi a favore di soggetti che non svolgono attività d'impresa sono assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna sempre che in capo all'acquirente ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis) all'articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n.131. In caso di dichiarazione mendace nell'atto di acquisto, ovvero di rivendita nel quinquiennio dalla data dell'atto, si applicano le disposizioni indicate nella predetta nota.
3. Le disposizioni del presente articolo hanno effetto per gli atti emessi dalla data di entrata in vigore del presente decreto fino al 31 dicembre 2016. (...)".